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借地権取引ついて | 目黒・世田谷の不動産仲介お役立ち情報


    プロローグ ~知らないものには手を出さない?~

 

 

その土地で一生の終の棲家を建てるより、その時々の環境や家族構成によってもっと立地の良い物件へ引っ越ししたいと考えられている方には所有権よりも安く取得できる「借地権」をお考えになられてはいかがでしょうか。

都内で戸建て住宅を購入する場合、土地の価格だけでもそんなに安くはありません。そもそも我々不動産のプロが見ても借地権についてまったくもって勉強不足であることは否めません。土地の相場と言われれば大まかな価格をはじくことはできます。ただ、それは所有権に限ってのこと。その土地、その地域の借地権についてどれだけ知っているか、そもそも取引事例が少ないこともあり、不動産のプロでさえ借地権の相場は知らないことが多いのです。

そこでアユクホームは考えました。
借地権についてお客様が知りたい情報を徹底的に調べよう、お客様の不安を解消するために、どういったことを調べれば良いか、私達が考えついたこと・・・

もともとスタッフの中に借地権土地の売買経験が多かった人間がいたこともあり、取り組みやすさという点ではスムーズに入れたと思います。そして、すぐにそのメリットに気がつきました。価格は所有権に比べて格安、場所や条件によっては所有権の半額以下の物件もあります。なによりも借地権土地は駅から近い、道路付きが良いなどロケーションも良いところが多く、住むには最高の場所が手頃な価格で手に入れることが出来るのですから。


    借地権土地なら超一流のエリアに住宅が持てる

 

何故、借地権土地はロケーションの良い場所に多いのか?

それは地主さんの立場になって考えればおのずと答えが出てきます。地主さんは先祖代々、その土地、その地域を守っていきたいというお考えをされている方が多く、もし相続税の支払いなどで土地を手放さなければならなくなった時、どの土地を売るのか?

売却してもよい土地とは、所有している土地の中でも条件的に劣後した土地から、まず売却していくことになると思います。そうして大切に守り抜いてきた土地が、ロケーションが良く、治安もいい、利用価値の高い土地となっていくのです。

逆をいえば、借地権土地の少ないエリアとは、たとえば郊外の交通の不便な場所や、買い物にも困るような利用価値の低い場所に借地権が設定されるというのは、あまり目にしたことがありません。つまり借地権土地とは、多くの点において住むのにベストな環境が整っているともいえるのではないでしょうか。


    借地権は知らないことばかり

借地権が魅力的であることは、少しばかりおわかりいただけたでしょうか。ただそうはいっても、借地権という名前のとおり「常に借りている」状態という不安感は拭えないとおもいます。

そこで少しでも借地権土地のことを知っていただくために、よくある誤解についてその真相を解説していきましょう。

 

 借地権は必ず返さなければならない

答え 基本的に返す必要はありません。平成4年7月31日以前に成立した旧借地権は、改正前の借地借家法が適用されるため、更新時や相続、第三者への譲渡を行っても旧法が適用されるため、返す義務はありません。(注1)


 借地権は売買できない

答え 借地権も地主(もしくは裁判所)の許可が得られれば売買できます。(注1)

 

 地代が高い。もしくは高くなる可能性がある

答え 毎月の地代はおおよそ地価(更地所有権)の0.5%程度が相場だといわれています。4000万円の土地で2万円弱というイメージ。1億円の土地でも月々5万円で借りられるということです。しかも、土地の固定資産税や都市計画税は、地主が支払うので、税金等を考慮すると実質的な負担はほとんどない。

 

 地主との関係は?

答え 新築や建て替えも地主さんの了解を得られれば、何ら問題なく可能です。しかも、地主さんは旧法借地権がとても強い権利で、仮に裁判沙汰になっても勝ち目がないことをよく知っています。だから安定的な長く借りてもらえるよう、また借りられるよう、お互いに良い関係を築き上げることがベストなのです。

    借地権は底地よりも評価が高い

 

 

土地に借地権が設定されているとき、その土地の地主が持っている所有権は、完全な所有権と区別するために、一般に底地と呼ばれています。ただし、法的には底地(権)というものはありません。

では、借地権と底地ではどちらが評価が高いか?
ここでは一つの指標として路線価の借地権(価格)というものを取り上げたいとおもいます。路線価とは、相続税を算出するために使われる土地価格の指標です。道路に面した土地(1平方メートルあたり)の価格が、毎年7月1日に国税庁から発表されます。

この路線価(図)には、さきほどの完全な所有権としての価格と、その土地の借地権価格(実際には借地権の割合)が記載されています。なぜ相続税を算出する路線価に借地権割合が記載されているかというと、借地権も相続されるため、その財産として評価をする必要があるからです。

借地権割合は地域と用途によって異なり、住宅地でおおむね6割程度、商業地だと7~8割といった具合です。他方、底地の割合は残りの2~4割となります。

このように借地権は、一般的に底地よりも評価され、その実は、借地権は底地を持っている地主の権利よりも強いという証左にもなっているといえるでしょう。


    エピローグ ~誤解を解いた先には~

 

 

少しは借地権について興味を持っていただけたでしょうか。
もう一度申し上げますが、旧借地権であれば、「ほぼ永続的に借り続けることができる」ということです。

平成4年8月から新法である借地借家法が施行されました。しかし、それ以前に成立していた借地権はこの新法は適用されません。新規の売買譲渡であっても旧法が適用となります。新法が施行されたことで、専門家である不動産業者の中にも借地権は、いずれ返さなくてはならないものだというふうに思った方も大勢いました。新法にある「定期借地権」が出来たことで、借地権は更新できず、必ず返さなくてはならない、という誤解を生んだことが大きな要因です。

ただ、これだけメリットの多い旧借地権ですが、取引が少ないので、土地売買に慣れた不動産業者であっても的確にアドバイスができる業者はそう多くはありません。借地権売買には高度な法律知識と専門性が求められます。 借地権売買を熟知した不動産業者をパートナーに選ぶことも重要なことといえます。

 

(注1) 借地権取引については後々トラブルを避けるために幾つかの事前にチェックしておきたいポイントがございます。取引に慣れた業者であっても借地権の売買は細心の注意を払います。上記については借地権をもっと身近に感じてもらうよう簡便に説明しましたが、実際の借地権取引においては専門家にアドバイスを求めていただくようお願い致します。


2014/02/04

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