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不動産投資コンサルティング | 目黒・世田谷の新築戸建・マンション・賃貸の不動産仲介


    再び脚光をあびる不動産投資

預貯金の超低金利、株価低迷、将来の年金への不安などから、再び「不動産投資」が脚光をあびています。ここでは、不動産投資とはどういうものなのか、そのリスクとメリットを明確にし、今後予想される不動産市場の動向を簡単にご説明させていただきます。不動産投資のメリットは、なんといっても家賃収入が継続的に得られるに尽きるでしょう。具体的には、マンションやアパート、事業用ビルなどを購入し、それを賃借人に貸すことで家賃収入を得ることです。それは、継続的に家賃収入を得ることと、途中売却してキャピタルゲインを得ることの二通りがあります。

投資した資金に対してどれだけのリターンが得られるか

不動産投資は、実際には期間の長い投資です。それは、初期に投資した資金の何倍のリターンが得られるかというより、途中に発生した費用も合算したトータルなリターンを測る必要があります。物件を維持するために必要な費用、例えば共用部の電気、水道代、美観を維持するたの清掃費、管理会社への支払いなどがあります。

また物件の魅力向上のための費用、例えばインターネット設備の導入、外壁の取り換え・塗装など資本的支出があります。これらを合算して、手元に入った資金に租税公課を勘案して、投資利回り(トータルリターン)を測ります。

    不動産投資のメリット

  定期安定収入
・・・ 株式などと違い、毎月安定した収入が得られるメリットがあります。相対的に利回りは低くても、こうした安定収入は、高齢者にとって私的年金的な位置づけとして、不動産投資を選ばれている方も少なくありません。

  相続税対策
・・・ 不動産投資は相続税の支払いを軽減するメリットがあります。例えば、更地のままより、マンションを建設したケースでは、固定資産税の標準課税が1/6になる場合があります。また、都市計画税の減税が適用される場合があります。その他、他人に物件を貸し付ける場合は、相続税評価減の対象になります。

  生命保険の代替
・・・ 一般に不動産を購入する場合、銀行等のローンを組みます。その際、ローンの保証として「団体信用生命保険」に加入します。これは、ローン債務者に万が一のこと(死亡等)があり、ローンの返済できなくなった場合に、代わりにローン残債を返済するシステムです。残されたご家族には、ローン支払済の不動産が残るため、生命保険の代替として活用することができます。

    不動産投資のリスク

  空室リスク・家賃滞納リスク
・・・ 賃貸に関しては、長期投資として望む必要性があります。新築物件については、客付けも比較的容易で空室に悩むことも少ないと考えます。しかしながら、築後10年、20年と経ってくると、建物自体の魅力が減退し、空室が長く続いたり、家賃滞納者が出てきたりという事態も想定しなければなりません。適正家賃を随時見直し、ときには建物自体のバリューアップをはかる方策・リノベーションを行うことも必要になってきます。

  地震・火災・水害リスク
・・・ 自然災害については、ある程度保険加入によりリスクを軽減することができます。

  建物老朽化と修繕リスク
・・・ 経年劣化により、建物の内外装ともに汚れ、ひび割れなどが生じてきます。最悪の場合、雨漏りや床下抜け落ちなど、多額の修繕費を計上しなければならないことも想定しなければなりません。対応策として、定期的なメンテナンスを行うことでリスクを軽減することができます。

  ローン金利の上昇
・・・ ローンを組んで不動産投資を行った場合、ローンの金利改定に伴い、支払い金利が増えるケースも想定しなければなりません。現在は超低金利が継続しているので、ローン金利も過去最低レベルですが、将来的に持続していくかは誰もわかりません。変動金利ローンから固定金利ローンへの借り換えや、繰り上げ返済の実施など、適宜、経済・金利情勢を見ながら対策を考える必要があります。

  不動産価格の下落
・・・ 不動産投資は、まず投資期間を設定し、初期コストと期間中のメンテナンスコストを合算して、投資利回りを計算します。投資期間については、一般に建物の耐用年数とすることが基本です。初期コストは、不動産、建物の取得費用(税金、手数料含む)になります。期間中のメンテナンスコストは、修繕費、ローン金利、仲介手数料、諸雑費などになります。こうした期間とコストを計算して、不動産投資利回りを割り出していきますが、何らかの事情により、途中で売却しなければならなくなった場合、仮に不動産価格が下落してこれまでの収益を足しても、初期コストをまかなえない場合は、売却損が発生することになります。

2013/11/02

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