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住宅ローンの借り換え | 目黒・世田谷の不動産仲介お役立ち情報


    住宅ローン借り換えに関するポイントは、毎月返済額の圧縮だけじゃない!?

住宅ローンの返済について、単純に払い終わるまで結構かかるなぁ・・・会社の同僚が銀行から勧められてローンの借り換えを行ったみたいだけど、そういう人って周りにも多いみたいだよ。

わたしのママ友の中にも住宅ローンの相談をしている人がいるわ。金利の低下を背景に銀行や不動産屋さんに相談する人が増えているみたいよ。

たしかに住宅ローンの借り換え相談は、ここ最近になって特に増えています。今の時代、ネットやママ友の口コミなど、調べる方法は色々とありますし、何より給与所得が増えない中で、どれだけ家計を節約するかいうまでもないですしね。

いまは月々の返済に困るようなことがなくても、将来パパに万が一のことがあって、月々に払える金額を考えておかなくてはなぁ・・・子供が大学を卒業するまでは、ある程度は貯金も必要だしなぁ・・・

そうです。借り換えのポイントは「毎月の返済額の圧縮」だけではないこと、まずは最初にわかっていただきたいことですね。わたくしがお客様と会って、まず初めにすることは、その方がどのようなことを不安を抱いてらっしゃるか、お客様の本音はどこなのかを聞き出すことからスタートしています。

そうね。住宅ローンの借り換えについて細かな話に入る前に、もっと大きなことを事前に知ってもらった方が相談しやすいわ。

借り換え相談もまず「なぜ住宅ローンを見直したいのか」というところが重要です。例えば以前、別のお客様で毎月返済額の減額をしたいと相談を受けました。理由は年収が下がったことで毎月の支払いが厳しいというものでした。ただよくよく話を聞いてみると、年収が下がることは当初から予想されていたことで、実際には子供が大きくなって、想定以上に教育費がかかっていることでした。

家計簿をつけていても毎年子供の教育費が高くなって困っているわ。子供が私立の学校に入るとか、住宅ローンを組む時にはそこまで想定していないものね。

そうですね。子供関連の費用は年々上昇していることは世間一般でも同じです。金融機関への借り換え条件をクリアするには、実はこの理由が非常に重要で、単に年収が下がったのでという理由では、なかなか次の銀行も融資してくれないことが起こり得ます。反対に子供の教育費が増えたという理由では、銀行側も前向きに検討してもらえ、預貯金があっても子供のための準備預金であれば、それを崩さずに銀行と条件交渉ができます。

そうか。まずは借り換えの目的を明確にして、「なぜ、どうして」を自分の中で整理しなきゃいけないだ。

忘れてはいけないことは、まずは銀行に相談する前に、自分で借り換えのことを調べてみたり、詳しい専門家に相談することです。それによって、銀行との借り換え条件に違いが生じること多々ありますよ(笑)

ところで住宅ローンの借り換えをする上で準備しておかなくてならないことはどんなことですか。

そうですね。とりあえず住宅ローン契約、お客様の年収、支出入、預貯金、他のローン契約の情報開示はしていただいております。特に住宅ローン以外に自動車ローンや教育ローンなどの借り入れや返済状況は、借り換えの可否に影響しますし、なによりそれらトータルでキャッシュフローを慎重に行っていく必要があります。

長い期間のことだからキャッシュフローがどのように変わっていくか、自分たちでも確かめたいわ。実際、自動車ローンも払っているけど、それは固定金利で毎月の返済額は決まっています。住宅ローンは当初の優遇金利が魅力だったから変動金利にしているわ。

借り換えをする際、毎月返済の金額とともに悩むのが固定金利か変動金利の選択です。一般に低金利が続くと見越せば「変動金利」を、金利がじわじわと上がってくると見越せば「固定金利」を選択します。ただ借り換え時点では将来の金利は確約できないので、将来の不安定要素をわかりやすく、個々にアドバイスするようにしています。

住宅ローンの場合、団体信用生命保険の加入をしていれば、万が一、ローン名義人が死亡した場合、その後のローン返済が免除される。保険と同じで将来の不安定要素が多いほど、安定的、固定的なものを選択した方が良さそうだね。

住宅ローンの借り換え時は、実は生命保険の見直しにとても良い機会かもしれないわね。
    住宅ローン借り換えの流れ、ポイントって!?

僕たちの住宅ローンって夫婦共有名義になっているけど、それでも借り換えは大丈夫ですよね。

もちろん大丈夫です。基本的に現在の住宅ローンの名義人(債務者)と、新しく借り入れるローン名義人(申込者)が同一でなければなりません。例えば夫婦共有名義で借り入れ、その後離婚して、再婚後の夫婦名義で申し込むことは出来ません。また、親子リレー返済で借り入れて、新たに子だけで住宅ローンの融資を受けることも出来ません。但し、単身で住宅ローンを組んで、その後結婚して、夫婦で借換融資を受けることは可能です。

借り換える場合の住宅ローンの限度額とかはあるの?

細かな要件がいくつかあります。当初の借り入れタイプ、例えばフラット35か一般住宅ローンなのか等にも違いがあります。一般に注意しなければならない点は、住宅建築にかかった費用、または購入費用の100%以内であることです。通常、建築にかかった費用の上に、更に諸費用が上乗せされるため、フルローンに近く、返済期間が短い人はちょっと厳しいかも知れませんね。

いまの住宅を建ててから11年が過ぎようとしているけど、新しく借換する期間とかはどうなっているのかなぁ

これも細かな要件があります。フラット35の場合は借り換え後の期間は15年以上が基本。ローン申込者や連帯保証人が60歳以上の場合は10年以上といった基準が設けられています。一般の住宅ローンの場合はケースバイケースですね。

たしか僕たちの住宅ローンってフラット35の金利優遇タイプだったよね。

そうね。もう11年も過ぎちゃっているから詳しくは覚えてないけど・・・

ここでもう一つ重要なことをいうと、繰り上げ返済による「利息削減効果」というのも、住宅ローン借換のポイントになってきます。フラット35などは、当初の毎月返済額を低く抑えるために、優遇金利といって通常金利より低く設定されています。ただこれも優遇措置期間が過ぎると通常金利に戻ります。その際に検討したいのが、返済期間の短縮(繰り上げ返済)です。

なるほどね。長く同じローンで返済するより、より短い返済期間でより低い金利が適用されれば、トータルで支払う金額も少なくなるってことね。

毎月の返済額が変わらなくても、低い金利が適用されればその分、返済期間も短くなる。家計に余裕があるなら返済期間の短縮も出来るってことか。でも、そんなうまい話ばかりかなぁ。借り換えのデメリットとかもあるんじゃないのかなぁ・・・

その通りです。たしかに借り換えにも注意すべき点があります。まずは借り換えには諸費用が発生するということ。金利や返済期間のシミュレーションをする場合、この借り換え諸費用を計算に入れておく必要があります。諸費用とは、現在の住宅ローンの解約手数料、そして借り換え先の住宅ローンの諸費用をいいます。これらを支払ってなおメリットがあるのか判断することが大切です。
住宅ローンの借り換えによって、多くのお客様がそのメリットを享受しています。ただ住宅ローンの相談は個別に対応していく必要があり、そのためには専門的な知識や、お客様の希望に沿ったプラン作成能力が必要になってきます。どうすれば良いかわからなかったり、それ以外のお話でもお気軽に相談に来てください。適切な提案をさせていただきます。
2014/04/26

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